Защита прав дольщиков долевого строительства

Долевое строительство

В случаях неисполнения договорных обязательств, вытекающих из хозяйственной деятельности организаций, ведущих строительство жилых домов, встает вопрос о защите прав дольщиков долевого строительства. Всем известно, что заключение договора долевого строительства, прошедшего государственную регистрацию в уполномоченном органе, еще не панацея от проблем, которые могут возникнуть у дольщиков. Защита прав обманутых дольщиков может осуществляться несколькими способами.

Судебное признание права собственности на жилое помещение

Когда застройщик нарушает установленные сроки предоставления документов в регистрирующие органы или когда такие документы вообще отсутствуют, обманутые дольщики вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

Способы защиты могут быть следующими:

  1. Признание права собственности на недвижимость.
  2. Признание права собственности на объект незавершенного строительства.
  3. Признание права собственности на определенную долю в праве долевой собственности в многоквартирном доме.

Выбор способа защиты права необходимо производить исходя из следующих фактов: какова степень завершенности строительства дома, осуществлена ли передача дольщику квартиры.

Признание недействительной сделки по привлечению денежных средств в строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости

При строительстве многоквартирных домов привлекать денежные средства в строительство возможно только способами, перечисленные в законе №214-ФЗ.

Существует только 3 законных способа привлечения денег в строительство:

1 способ

Заключение договоров участия в долевом строительстве.

2 способ

Выпуск жилищных сертификатов владельцем земельного участка, получившего разрешение на строительство дома.

3 способ

Участие в жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативах.

Следует избегать вкладывать деньги в строительство путем оформления:

  • Предварительного договора купли-продажи.
  • Предварительного договора долевого строительства.
  • Инвестиционного договора.
  • Договора бронирования определенной квартиры.
  • Договора купли-продажи векселя, который будет погашен впоследствии путем предоставления квартиры
  • Договора займа.
  • Внесения денежных средств на депозитный счет строительной организации в банке без договора.

Важно знать! Подписывая вышеуказанные договоры и передавая деньги Вы несете ОГРОМНЫЙ РИСК их невозврата и неполучения квартиры или иного объекта недвижимости.

Действия по привлечению денег в строительство, способами отличными от указанных в законе, могут быть признаны судом недействительными по требованию обманутых дольщиков. При обращении в суд граждане вправе потребовать возврата переданных денежных средств, взыскания процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов образовавшихся убытков.

Судебная практика говорит о том, что в указанных случаях, суд может обязать вернуть деньги нерадивого застройщика, если будет доказано, что все стороны, заключая договор непредусмотренный законом, в действительности имели ввиду договор участия в долевом строительстве. А как Вы считаете, будет ли лицо, получившее от Вас деньги и не желающее их возвращать, признавать этот факт?  Большие сомнения…

Причиненные убытки подлежат возмещению

При нарушении прав дольщиков при строительстве недвижимости возмещению дольщикам подлежат причиненные убытки. Что понимается под убытками в этой ситуации?  Это расходы, которые понес дольщик из-за нарушений его прав.

Хотите первыми читать полезные статьи? Подписывайтесь на канал в Telegram!

Яркий пример тому, когда люди рассчитывают на определенный срок сдачи дома, но происходит затягивание строительства и дольщики вынуждены снимать жилье, неся дополнительные расходы по найму жилого помещения. Такие убытки взыскиваются помимо иных неустоек и штрафов, указанных в законодательстве об участии в долевом строительстве и договоре долевого участия.

Получение неустойки

В случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает законную неустойку, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере – одна стопятидесятая.  При этом размер неустойки не может быть уменьшен.

Застройщик обязан компенсировать моральный вред

Верховный суд говорит, что для удовлетворения иска дольщика о компенсации причиненного ему морального вреда достаточно установить факт нарушения прав потребителя. Во время суда с застройщиком размер денежной компенсации морального вреда определяется судом, в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий.

Расторжение договора по инициативе дольщика

Односторонний отказ Дольщика от исполнения договора долевого участия предусматривается в следующих случаях:

  • Существенное нарушение застройщиком качества передаваемой недвижимости либо, когда обнаруженные недостатки не были устранены в разумные сроки.
  • Более чем на два месяца затянут срок сдачи объекта долевого строительства.
  • Неуведомление дольщика об окончании договора поручительства и отсутствие нового договора поручительства.

Судебное расторжение договора допускается при наличии следующих обстоятельств:

  • Прекращение или приостановление строительных работ на объекте недвижимости, что ведет к очевидному нарушению сроков передачи дольщику объекта недвижимого имущества.
  • В проектную документацию внесены существенные изменения или назначение общего имущества дома изменилось.

Важно знать! Во всех перечисленных случаях на застройщика ложится обязанность по возврату дольщику внесенных денег и выплате процентов.

Содействие органов власти на местах

Проблема обманутых дольщиков должна решаться на местах органами власти субъектов РФ. Власти регионов могут  разрабатывать свои виды помощи пострадавшим от действий застройщиков.

Обычно мерами, направленными на помощь обманутым дольщиком являются следующие мероприятия:

  • Помощь застройщику в завершении строительства объекта недвижимого имущества.
  • Предоставление обманутым дольщикам денежных компенсаций.
  • Поиск соинвесторов для продолжения строительства объекта.
  • Временное предоставление жилых помещений пострадавшим до момента окончания строительства.

Меры, принимаемые при банкротстве застройщика

Информация о банкротстве должника

Все данные о процедуре банкротства в отношении застройщика можно получить из газеты «Коммерсантъ», которая является официальным изданием, публикующим сведения о проведении мероприятий по банкротству.

Действия арбитражного управляющего

После назначения арбитражного управляющего, он в течении пяти дней с момента утверждения, извещает всех дольщиков о начале процедуры банкротства застройщика и возможности дольщиков заявить требования.

Данным мероприятиям посвящен целый раздел 7 в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Суд с застройщиком в таких ситуациях проводится в арбитраже. Необходимо подать соответствующее заявление о включении требований дольщика в реестр требований кредиторов.

При проведении процедуры банкротства застройщика дольщик имеет право предъявить одно из двух требований по долевому строительству:

  •  Денежное требование.
  • Требование о передаче жилого помещения.

Требование о передачи недвижимости

Если на момент начала процедуры банкротства дом построен, то дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о передаче ему квартиры. Такое требование включается в реестр требований кредиторов.

Заявление денежных требований

Заявлять денежные требования возможно при отказе дольщика от дальнейшего исполнения договора долевого участия либо, в случае признания такого договора недействительным.

Участник долевого строительства вправе требовать:

  • Возврат денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора.
  • Возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
  • Возврат денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
  • Возврат денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Выводы: При желании приобрести недвижимость в строящихся домах необходимо предварительно получить максимально возможную информацию от грамотного юриста по недвижимости о всех нюансах совершения сделок. А еще лучше, когда юрист сопровождает весь процесс приобретения прав на недвижимость.

Очень плохоПлохоСреднеХорошоОтлично (6 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Обратный звонок

Оставьте заявку, и специалист свяжется с вами.


×
Отправить сообщение

×
Перспектива дела онлайн

Вы хотите узнать судебную перспективу вашего спора?

Прикрепите файлы (до 3 мб, форматы: gif, jpg, jpeg, pdf, doc, docx, png)

Как с Вами связаться?

×

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: