Юридические услуги Екатеринбург

Как оформить покупку недвижимости

Покупка недвижимости

Для успешного совершения сделки по приобретению недвижимости существует перечень правил, соблюдая которые вы обезопасите себя от мошенников и возможности оспаривания сделки третьими лицами.

Какие документы на недвижимость должен предоставить продавец?

Правоустанавливающий документ

Это любой документ, подтверждающий права собственности на объект и позволяющий уточнить наличие притязаний на него. Например, свидетельство о приватизации жилья, дарственная, документ о наследовании, постановление администрации о выделении жилой площади (или участка земли) и др.
Право собственности должно быть зарегистрировано в организации Росреестра и зафиксировано соответствующим свидетельством установленного образца. Для совершаемой сделки используются оригиналы документов. Копии допускаются только после заверения нотариусом.

Справка с места жительства

Выписка указывает на количество человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Владелец недвижимости может получить его в УФМС или в управляющей компании. Третье лицо, не являющееся собственником, может получить справку при наличии доверенности от владельца, заверенной нотариально. Если покупатель имеет договор на покупку жилплощади, есть возможность заказать документ в Едином реестре прав на недвижимость.

Паспорт собственника

Необходимо внимательно изучить данные документа, в том числе графу о семейном положении. Если объект сделки является имуществом, совместно нажитым в браке, супруг должен дать письменное согласие на продажу и заверить его нотариально. Паспорт проверяется на наличие водяных знаков и подлинной печати.

Документы из территориального БТИ

Технический паспорт недвижимости: включает в себя экспликацию, адресный план и поэтажный план жилья. Кадастровый паспорт недвижимости: содержит подробную техническую информацию о площади, её состояние и кадастровую стоимость.

Прочие документы

При участии в сделке несовершеннолетних детей, оформляется согласность представителей отдела опеки и попечительства на продажу принадлежащей ребёнку площади;
Для выявления задолженности по коммунальным платежам собственник (доверенное лицо) должен обратиться в ТСЖ или управляющую компанию для получения справки. Этот документ не является необходимым для совершения сделки, но убережёт покупателя от покрытия чужих задолженностей.

Акт оценки жилплощади позволит определить реальную стоимость объекта или прав на него. Производится специалистами оценочного бюро либо агентством недвижимости.
Для того, чтобы убедиться в дееспособности продавца, можно потребовать у него справку из наркологического диспансера.

При наличии доверенности у продавца стоит обратить внимание на срок её оформления, а также озаботиться проверкой действительности заверившего доверенность нотариуса. Присутствие собственника при совершении сделки – гарант её прозрачности.

Договор продажи недвижимости

Составление договора осуществляется в присутствии всех участвующих в сделке лиц либо доверенных лиц. Договор оформляется в письменном виде с непосредственным участием риелтора или представителя юридического агентства.

Договор содержит:

  • информацию о жилплощади,
  • личные данные обеих сторон сделки,
  • наличие либо отсутствие обременений и других собственников,
  • стоимость площади,
  • условия и сроки оплаты,
  • сроки передачи жилплощади,
  • форма оплаты.
🛑 Хотите первыми читать полезные статьи? Подпишитесь на страницу в Вконтакте или канал в Telegram

После уплаты госпошлины обеими сторонами сделки, договор купли-продажи передается в Росреестр для дальнейшей регистрации права нового собственника.

Приходя на прием к юристу по вопросам приобретения вторичного жилья многие спрашивают, как правильно выбрать объект недвижимости?

В настоящей статье будет определен порядок действий по приобретению жилья.

Изучаем оригиналы документов на квартиру

Первое, что нужно сделать, после выбора недвижимости – это ознакомиться и проанализировать документы собственника на права владения имуществом.

Необходимо исследовать оригиналы таких документов. Вы должны понимать, что копии правоустанавливающих документов – это дополнительные риски. Ведь не секрет, что копии можно изменить. Поэтому, если хотите провести сделку через риелтора или воспользоваться услугами юриста по недвижимости, сообщите им, о своем желании видеть оригиналы документов на квартиру, а не их копии.

Давность владения квартирой

При анализе оригиналов правоустанавливающих документов необходимо обратить внимание на давность владения продавцом объектом недвижимого имущества. Это необходимо, чтобы проанализировать возможные риски оспаривания сделки заинтересованными лицами, в том числе имеющими право пользования жильем, либо бывшим супругом.

Покупка квартиры по договору купли-продажи

Самый распространенный вид сделок с недвижимостью. При приобретении квартиры по купле-продаже, либо по иному возмездному договору, выяснению подлежат такие обстоятельства, как нахождение продавца недвижимости в законном браке на настоящее время, либо, если он в разводе, согласие бывшего супруга на распоряжение квартирой.

В случае развода продавца недвижимости, нужно уточнить, был ли им решен вопрос разделом имущества после расторжения брака.

В случае смерти второго супруга проверить наличие наследников как по завещанию, так и по закону. При определении круга наследников, выяснить отношение каждого к возможной продаже имущества.

Приобретение квартиры в период гражданского брака

При приобретении продавцом недвижимости в гражданском браке, необходимо выяснить, нет ли спора у продавца с иным лицом, в период совместного проживания с которым был приобретен объект недвижимости, о правах на данное жилье.

Приобретение квартиры в порядке наследования

В случае, если продавец приобрел квартиру в порядке наследования, то выяснению подлежит количество потенциально возможных наследников.

Ведь права на наследство имеют не только наследники по завещанию или по закону, но и лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве, либо лица, наследующие по праву представления.

При возникновении прав продавца на продаваемую квартиру в результате вступления в наследство необходимо правильно определить как круг наследников, так и сроки их вступления в наследство.

Риски покупки при приватизации жилья

В случае возникновения прав на недвижимости в порядке бесплатной передачи в собственность гражданам (приватизация жилья) необходимо определить круг лиц, имевших права пользования квартирой на момент приватизации.

В случае неучастия некоторых из них, в приватизации, проверить наличие нотариально оформленных отказов от участия в приватизации жилья.

При этом необходимо помнить, что лица, отказавшиеся от участия в приватизации квартиры, сохраняют пожизненное право пользования ей.

Помимо этого, подлежит выяснению, не было ли лиц, находящихся в момент приватизации, в местах лишения свободы. Нередки судебные споры о восстановлении жилищных прав таких лиц, вышедших из мест лишения свободы.

Риски при частой смене собственников

Также нужно особое внимание обратить на количество бывших собственников приобретаемой квартиры. Это можно посмотреть в соответствующей выписке о переходе прав на надвижимость.

Вас должна насторожить, к примеру, частая смена собственников жилья. Требуют также внимания сделки, оформленные не самим прежним собственником, а лицом, действующим от его имени по доверенности.

Состояние здоровья продавца

Физическое и психическое состояние продавца на момент сделки также имеет важное значение. Наличие каких-либо отклонений в здоровье, может явится дополнительным основанием для оспаривания покупки жилья.

Не будет лишним запастись соответствующими справками о состоянии здоровья продавца из медучреждений, в том числе и психиатрических.

Банковские долги продавца – риск оспаривания сделки

Наличие долгов продавца перед банками по взятым кредитам также несет дополнительные риски при приобретении у такого продавца недвижимого имущества.  Было бы весьма кстати убедиться в отсутствии судебных разбирательств в отношении продавца квартиры.

Права детей при продаже квартиры

Также следует обратить внимание на каких условиях продавец приобретал недвижимость. При наличии у продавца двух и более детей на момент приобретения им квартиры, следует уточнить, не использовался ли материнский капитал на оплату части цены договора, либо не пошел ли этот капитал на погашение ипотечного кредита, взятого на приобретение квартиры.

Если такие нюансы имеются, то нужно понимать, что дети должны быть наделены правом собственности в такой квартире. Если такого наделения не произошло, то высока вероятность оспаривания сделки, т.к. права детей нарушены.

Расчеты при покупке

Приобретая квартиру, всегда следует указывать в договоре реальную сумму, которую платит покупатель.

Вы, как покупатель, не должны поддаваться на уговоры продавца об указании в договоре меньшей стоимости.

В случае возможного оспаривания сделки в судебном порядке, обратно можно получить только ту сумму, что указана в договоре как цена за квартиру.

Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

6 комментариев к “Как оформить покупку недвижимости”

  1. Добрый день! Выбрали квартиру для приобретения за наличный расчет у частных лиц. Собственники: 1 взрослый и трое несовершеннолетних детей. Долевая собственность по 1/4. Квартира ими была получена безвозмездно от администрации в 2013 году. Сообщите, пожалуйста, стоимость услуг по сопровождению подобной сделки.

  2. Здравствуйте. Ситуация следующая. Приобретал квартиру через риэлтора в 2000 году. Заплатил часть оговорено суммы, получил ключи, въехал. Затем риэлтор пропал, как и собственник. Соответственно, договор не был составлен. Живу в квартире до сих пор, исправно плачу за неё, делаю ремонт, и тд. Я считаю, что добросовестно владею имуществом. Предыдущий собственник не объявляется до сих пор. Могу ли я вступить в собственность по приобретательной давности? Если это возможно, какова вероятность положительного исхода дела в суде?

    1. Если Вы владели квартирой свыше 15 лет, как своей собственной, то не исключена вероятность на признание судом Вашего права собственности на это имущество. Оценить шансы в судебном споре можно лишь выяснив все обстоятельства вашей ситуации. Записаться на очный прием юриста – https://ekblaw.ru/zapisatsya-k-yuristu

  3. Я продаю квартиру. Покупатель заключил со мной расписку где указано что мной продавцом, получены денежные средства в качестве задатка за продаваемую мной квартиру.
    Была устная договоренность, что я и жена можем уволиться с работы, выписаться из квартиры, получить нотариальные справки и т.д.) и составлен проект предварительного ДКП. но не подписывался. Продажа через ипотеку Сбербанка.
    Банк не согласился кредитовать под запрашиваемую ими сумму , т.к. было завышение. Я снизил цену до предела, лишь бы они могли пройти по сделке.
    Сейчас они отказываются от покупки и просят вернуть задаток.
    Его я возвращать не хочу и имею право на это.
    Могу рассчитывать в суде на возмещение всех понесенных мной прошлых и будущих расходов в связи с отказом в сделке.

    1. Если считаете, что Ваши права нарушены отказом от покупки и при этом были понесены убытки, то суд может их взыскать.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ

ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК

    ×
    Отправить сообщение

      ×
      Перспектива дела онлайн

        Прикрепите файлы (до 3 мб, форматы: gif, jpg, jpeg, pdf, doc, docx, png)

        Укажите контакты

        ×
        ЗАПРОС НА ВСТРЕЧУ

          ×
          Спросить юриста

            Прикрепите файлы (до 3 мб, форматы: gif, jpg, jpeg, pdf, doc, docx, png)

            Укажите контакты

            ×
            ЗАПИСЬ НА ПРИЕМ
            Декабрь 2020
            Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
            30123456
            78910111213
            14151617181920
            21222324252627
            28293031123
            ×

            Сообщить об опечатке

            Текст, который будет отправлен нашим редакторам: